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　房子！房子！房子！在博鳌论坛上，房地产成为贯穿始终的热点话题。从开幕到闭幕，从场内到场外，关于房子的议论总是纷纷不断，意见相互冲突矛盾。其纠结 人心处在于，当情感和利益纠葛在一起，不管是现实还是未来，任何共识似乎都难以轻易达成。博鳌三日谈后，唯有地产乱相本身无人质疑。
　　房地产有没有泡沫
　 　在经历了短暂低迷后，去年春夏之交，中国房价展开绝地反攻，增速之快让人瞠目结舌。多个城市房价飙升至历史新高。虽然官方统计试图淡化此种疯狂，但是无 法消除人们的焦虑。美国《福布斯》杂志更是赫然将中国房地产列为全球泡沫之一。今年开春，随着各项调整政策的出台，地产股票呈现一片惨绿，可实体市场却不 改高烧本色。不但价格依然强劲上扬，而其"日光盘"也渐次显现。泡沫之忧遂在加深。有好事者在网络上编纂了房市崩盘时间表。
　　在首个新闻发布会 上，博鳌亚洲论坛秘书长龙永图即被问到如何看中国房地产。他乐观表示，在真实的需求面前，中国房地产不会崩盘。龙永图也不赞成打压房价，因为房地产对于宏 观经济非同小可、功不可没，打压房价可能冷却增长，后果很难预料。不过，他也认为，中国需要第二次房改，政府需加快保障性住房建设，建立稳定、安全的公共 租房体制。
　　看好中国房市的还有罗康瑞，他是瑞安房地产有限公司主席。他的理由和龙永图逻辑相反中国房地产可能有些热，但绝没有泡沫在里面。经 济高速增长给予房地产强力的支撑，随着居民收入的提高，房地产也当是安然无虞的。他还提到一个开放商经常提及的事实：中国土地是稀缺的。"大城市土地基本 是不够的。"因此，人们不要"想房价高与不高"，而要关注它的增值能力。
　　"买房子不会错的。"罗康瑞直接了当地说。他唯一担心的是，大家对房价议论太多，导致行政手段的干预，从而打击了地产行业。
　 　之前，华远老总任志强也强烈反对泡沫论。这个开发商中的理论家提到，早在20多年前,人们就用收入和房价作比较，得出一名大学生100年买不起房子的结 论。事实却并非如此。"泡沫论早在过去的十年中多次出现，但历史从未停止自己的步伐，一代人比一代人的生活诉求更高，过去是骑自行车说房价，而今天是开着 私家车骂房价，现实中低年龄层的购房却不是在减少而是在增加。伴随着房价增长的是居住面积的扩大和生活条件的改善，而绝不是越来越穷的恶化。"
　　SOHO老总潘石屹的言辞就闪烁得多。在本次论坛上，他说，有的经济学家从五六年前就开始喊泡沫，喊得自己都不相信了，"我倒是开始有点信了"。
　 　然而，在独立经济学家谢国忠眼里，中国房地产泡沫不仅有，而且已经很大。他在提交博鳌论坛的文章中说，目前，中国经济最大的风险是为保持高增长而将房地 产投资最大化。地方政府乐此不疲。这可以快速体现地方领导政绩，同时也为地方财政带来巨额收入。"除非通过改革地方政府的评估机制来扭转这一趋势，中国未 来两年的资产泡沫将越吹越大，而现在的状况已相当危险。"
　　谢国忠还给出了自己算到的崩盘日期：泡沫可能在2012年破裂。他像预言家一样说到，泡沫总是要破的，没有例外，越想推迟其破裂，破裂的后果将越严重。
　 　台湾证券交易所董事长薛琦则谨慎提醒，不要好了伤疤忘了疼。本轮大危机的根源，是货币超发导致的房地产泡沫所致，金融衍生品起到了放大的效应。他的态度 是，如果用自己的钱去买楼，即便房价下降，鼻子摸一摸就认了；如果买了房子自己住，那更没有影响；如果是借钱来买房投资，那就要三思而后行。
　　公说公有理，婆说婆有理。听谁的？中国房地产学会副会长陈国强的看法是：我这两年不准备买房子，所以我就谁都不信。

　“房价跌了吗?”手握多套房产、曾经踌躇满志的炒房客，如今也开始频繁出入房产经纪公司的“大户室”，打探区域房价的最新走势。信心，犹如阳光照射下的肥皂泡，经历过度膨胀后，色彩斑斓的表面逐渐显出恐惧的阴影。
　　从温州来京多年的宋先生一周前决定将名下6套住宅出清，单套报价低于同类房源约3%。“房价的下行趋势很明显，继续把资金压在楼市，风险大过收益。”与宋先生一样，一位国际投行中国区的高管日前也出售了其位于上海的两套投资性住房。
　　业内专家指出，房地产市场的降价预期正在逐步兑现。四季度开始，新盘供应量和二手房卖盘都将明显增加，降价现象很可能进一步蔓延，一线城市高房价已岌岌可危。如果把成交量萎缩看成是楼市调整的上半场，那么，目前一线城市正在步入以房价调整为主的下半场。
　　从连续跳价到无人应价
　　在央企工作的肖女士近两周很郁闷，她打算将位于北京东二环内“上舍”小区的一套一居室出售，但经过数次下调价格，房源依然无人问津。
　　“今年4月，有买家愿意出价280万元，那时我犹豫了。现在价格又回到年初水平。”今年中国新年前，拥有3套住宅的肖女士见调控逐步升级，便考虑将一套
　　74平方米的一居室出手。当她以260万元挂牌时，看房人络绎不绝，并随即有人应价。肖女士便见势跳价，报价一路上涨，直至285万元。但2月16日北京出台“最严限购令”后，看房者顿时门可罗雀。“现在只能挂着了。”她无奈地说。
　 　与肖女士不同，不少急于将房源脱手的投资客更愿意选择小幅降价。日前，温州商人宋先生的6套住宅已脱手4套，均以低于挂牌价成交。“与同品质房源相比， 宋先生的报价已有优惠，不过经过与买家协商，宋先生选择再次让利。”北京中原地产近日代理了宋先生在“万泉新新家园”的一套住宅，该小区地处西三环与西四 环之间，均价在每平方米45000元至50000元。而宋先生的成交价不到每平方米43000元。
　　据中国证券报记者实地调研，目前北京楼市的降价现象已从郊区扩散到二环以内，西城广安门区域个别楼盘价格一月间下降近每平方米3000元。
　　“现在购房者的议价空间比以前明显增大，一般一套房源的议价幅度在5%以上。”21世纪不动产一位门店经理坦言。在上海，二手住宅最高议价幅度达
　　15%，降价趋势正在蔓延。一家全国性房产经纪公司的最新抽样调查显示，受未来获利空间或将缩小预期影响，8月以来，上海楼盘的二手房卖家普遍可接受
　　5%-15%的议价，不少业主希望尽快抽身离市。
　 　在广州、深圳投资房产的纪先生最近日子更不好过。“珠三角楼市的市场化程度比京沪更高，房价变动更敏感。调控后，手头的房子很难出掉。”2004年开始 炒房的纪先生经历过当地楼市的数次起伏，“像坐过山车一样，最好的年份是2007年和2009年。”他说，那时房子买入后一两个月内就能出货，赚得也不 少。但现在纪先生仍在纠结如何处理广州、深圳的多套毛坯房。
　　从抢购到维权
　　“新房比二手房价格低，后开楼盘比先开楼盘价格低，这种价格倒挂现象让购房人无所适从。部分项目已出现退房和维权迹象。”购买北京通州华业东方玫瑰的业主马菁菁近期加入了维权队伍。
　　马菁菁说，他们购买的是华业东方玫瑰一期A4号楼，该楼今年4月开盘，售价为每平方米17000元至19000元。“当时开发商称，项目后期价格肯定会涨。我们还是排队认购的。”
　　但到了8月初，二期A9号楼推出60套特价房，均价为每平方米14500元至15500元。与4月价格相比，降幅达10%以上。“最近促销的A9楼里，户型最好的房源也以每平方米14500元出售。我买了一套同样面积的房子，多花将近50万元。”马菁菁愤愤不平。
　　现在该项目的开发商已拿出一套令前期业主较为满意的补偿方案。不过，业内人士指出，这种“价格倒挂”预示着房价下跌已“山雨欲来”，今后因房价下跌产生的民事纠纷或日益增多。
　 　今年5月，首开常青藤通过折扣等优惠将价格暗降10%，曾导致数十位前期业主抱团要求开发商补偿损失。据北京房地产交易管理网公开信息，远洋一方润园从 预售均价每平方米24345元降价至20500元;中海九号院从每平方米41234元降至36728元。开发商的销售策略正在明显变化，打折降价促销战愈 演愈烈。
　　在深圳，房价倒挂现象早在今年1月就已出现，到五六月最严重时每平方米相差近万元。由于深圳从5月实施楼市限购政策，房价倒挂现象日 趋明显。世联地产数据显示，5月以来，深圳新入市楼盘价格分别下调10%至15%。5月初，中海地产打出“新房八折”的销售优惠。而6月开盘的深圳招商观 园开盘均价为每平方米12000元，低于周边项目均价约2000元。
　　一线城市中的北京、上海及广州同样出现房价倒挂现象。根据亚豪机构数据统计，8月北京楼市有近30宗项目入市，其中超过20宗项目的定价均低于周边二手房均价，折价幅度在10%至15%。
　　从整体均价看，今年以来，一线城市房价都有不同程度回落，其中京沪基本回落至去年底或今年初水平，而深圳和广州则已回落至去年下半年水平。
　　从炒房到炒矿
　　位于太原市中心的迎泽宾馆一直是山西煤老板宴请宾朋、洽谈生意、打探信息以及拓展政府关系的重要场所，也是房地产商赴山西发展客户的重要据点。曾跟随SOHO中国的销售团队入晋推销房产的王女士坦言，现在想忽悠煤老板到北京买房已经没那么容易。
　　“几年前，我们跟着营销总监到太原，只要在迎泽宾馆搭个展台，再通过酒店客房部套取一些煤老板资料，打打电话，项目很快就卖光了。”王女士介绍，煤老板只问项目离天安门有多远，再估算一下每平方米大约值几吨煤，然后就下单了。
　　“但今年不一样了，做房地产销售成了一件很糟心的事。”一方面受限购影响，另一方面，煤老板的资金开始转向其他领域。据王女士了解，很多煤老板对投资一线城市的住宅已经兴趣不大，他们的目光开始聚焦于矿产资源。
　　来自晋中的白宝权从上世纪90年代起靠承包小煤窑发家，2006年至2009年在北京等地购入数十套住宅和商铺。今年，他把在京的住宅和部分商铺全部出售，所得资金又干回了老本行。今年5月，白宝权斥资上亿元在内蒙古赤峰购买了一座中型煤矿。
　 　高和投资董事长苏鑫指出，山西、陕北、内蒙古以及温州等地的民资已不再盲目押宝住宅，资源类产业日益受到追捧。即使投资房地产，民间资本也趋向于投商业 地产。另外，民间资本以新型金融业态参与房地产业将渐成趋势，如参与房地产信托，或者以私募股权基金、REITS等途径参与其中。这势必弱化民间资本对住 宅的需求，从而给住宅市场降温。